Jeden standard pracy - niezależnie od tego, czy sprzedajesz, kupujesz czy wynajmujesz.

Najważniejsze jest nasze pierwsze spotkanie. Poszukujący ma okazję mnie poznać, dowiedzieć się jak pracuję, kim jestem i jaką jakość usługi oferuję.

Na takim spotkaniu powinienem bardzo dokładnie dowiedzieć się, jakie są Państwa oczekiwania, jeśli chodzi o poszukiwanie nieruchomości.

Zadaję pytania, które pomogą mi zrozumieć, jakiej dokładnie nieruchomości Państwo szukacie (lokalizacja, budżet, perspektywa czasowa, liczba pokoi, inne istotne dla Państwa parametry).

Na początku to bardzo istotna kwestia. Poszukujący musi mieć pewność, jeśli chodzi o swoje możliwości finansowania nieruchomości (tak w przypadku zakupu, jak i najmu).

Jeśli zakup będzie finansowany z kredytu, to albo Kupujący jest już po analizie u doradcy kredytowego, albo ja kieruję go do osoby, z którą współpracujemy. To najbezpieczniejszy sposób dla niego, żeby uniknąć kłopotów związanych z ewentualną odmowną decyzją kredytową banku.

W przypadku najmu - ważne, żeby najemca był pewny swoich możliwości miesięcznych i jednorazowych wydatków związanych z najmem.

Rozpoczynam pracę po złożeniu u mnie zlecenia na poszukiwanie.

Od pierwszego dnia współpracy przeglądamy:

• wszystkie możliwe portale ogłoszeniowe, korzystam z narzędzi, dzięki którym nie umknie mi żadna oferta z rynku.
• MLS - przeglądam oferty, które pojawiają się codziennie w systemie wymiany ofert pomiędzy pośrednikami. Tam mamy dostęp do ofert niepublikowanych, które dopiero są w przygotowaniu. Macie Państwo możliwość obejrzeć takie nieruchomości zanim trafią na rynek.
• prowadzę też aktywne działania w social mediach (grupy pośredników oraz lokalne grupy, na których mogą pojawić się oferty, których nie ma jeszcze na portalach ogłoszeniowych).

Tutaj działamy różnie, w zależności od tego, czego Państwo oczekujecie.

Zwykle dla Klientów przygotowuję udostępnioną online listę ofert, którą możecie przeglądać w wygodnej formie i zdecydować, które nieruchomości chcecie zobaczyć. Cenna jest też informacja zwrotna dotycząca każdej przedstawionej nieruchomości.

Ewentualnie przesyłam mailem oferty, które znajdę. I tutaj podobnie - Państwo daje nam znać, które nieruchomości są warte obejrzenia.

Efektem tej pracy jest lista nieruchomości, które chcą Państwo zobaczyć.

W przypadku ofert niepublikowanych - decyzja o obejrzeniu nieruchomości musi być szybka, abyście Państwo byli pierwszymi oglądającymi.

Często Klienci samodzielnie też szukają nieruchomości - w takiej sytuacji najlepiej dla Państwa jest, żebym to ja umawiał prezentacje.

Rynek wygląda tak, że duża część agentów nieruchomości pobiera wynagrodzenie z dwóch stron transakcji, jeśli Państwo zadzwonicie samodzielnie na ofertę, przy takiej transakcji obsługiwać będzie Was agent pracujący także dla Sprzedającego.

Jeśli to ja będę umawiał prezentacje, macie Państwo agenta działającego dla Was, w Waszym interesie, któremu też łatwiej jest wynegocjować lepsze warunki zakupu.

Umawiamy prezentacje w dogodnym dla Państwa terminie i oglądamy nieruchomości - wspólnie.

Podczas umawiania spotkań mamy już wtedy okazję wybadać Sprzedającego, ile jest w stanie obniżyć cenę nieruchomości. Jest to o tyle istotne, że działając tylko w Państwa interesie tak negocjuję cenę nieruchomości, aby uzyskać jak najniższą cenę.

Zwykle nam agentom jest łatwiej uzyskać informacje od Sprzedającego, ile ten jest w stanie obniżyć cenę. Kupując bezpośrednio będzie trudniej taką informację otrzymać.

Przed wizytą w nieruchomości omawiamy z Kupującym, jak powinien się zachowywać, aby utrzymać dobrą pozycję negocjacyjną.

Na prezentacji jesteśmy razem, ja wiem dokładnie, jakie pytania zadać, aby uzyskać wszelkie niezbędne informacje.

Szczególnie istotne w przypadku zakupu nieruchomości.

Jeśli któraś z oglądanych nieruchomości będzie Państwa interesowała, to zaczynamy proces analizy stanu prawnego nieruchomości, po to, aby zabezpieczyć Państwa interesy, jeśli np. nieruchomość będzie miała jakieś wady prawne.

Decyzja dotycząca zakupu zawsze leży po stronie Klienta, a my jesteśmy od tego, żeby doradzić, jakie są konsekwencje zakupu danej nieruchomości.

W przypadku, gdy podczas oglądania nieruchomości będziemy mieli wspólnie wątpliwości dotyczące stanu technicznego nieruchomości, doradzimy do kogo zwrócić się np. w celu inspekcji technicznej.

Gdy wybierzecie Państwo nieruchomość, która Was interesuje (dobrze jest, żeby było ich kilka), zaczynamy negocjacje ze Sprzedającym lub pośrednikiem Sprzedającego.

Proponuję Państwu strategię negocjacyjną, a następnie wspólnie ją wcielamy w życie.

Złożona przez nas oferta powinna zawierać cenę, wysokość zadatku, terminy przystąpienia do umowy przedwstępnej i tej przenoszącej własność, sposób finansowania nieruchomości, oczekiwany termin przekazania nieruchomości. To są zawsze już sprawy indywidualne i taką ofertę trzeba dostosować do Państwa potrzeb i do możliwości Sprzedającego.

Tutaj rozpoczyna się proces negocjacji, przy którym uczestniczę, działając w Państwa interesie, za Państwa wiedzą i zgodą.

Doradzam, w jaki sposób zabezpieczyć Państwa, aby nieruchomość nie zniknęła z rynku, aby to Państwo ją kupili a nie ktoś inny.

Zwykle najbezpieczniejszą formą jest umowa przedwstępna, choć czasem agenci Sprzedającego proponują umowy rezerwacyjne. Tutaj doradzamy formę tej umowy i zapisy, które będą Państwa chronić.

To Kupujący zwykle wybiera notariusza, u którego realizowana jest transakcja. On wybiera notariusza, bo to on ponosi koszty przygotowanie umowy sprzedaży i taksy notarialnej.

Mogę oczywiście doradzić dobrego notariusza, z którym pracujemy, który może zaoferować dobre ceny (taksa notarialna).

Wszelkie płatności związane z transakcją: zadatek, zapłata reszty ceny - doradzam, jak zrobić to bezpiecznie.

Pomagam w ostatnim etapie - przy protokole zdawczo-odbiorczym.

To też bardzo istotna część transakcji, bo od tego momentu obejmuje Państwo nieruchomość we władanie.

To, co rozumiemy w powszechnym znaczeniu jako wynagrodzenie agenta, to tak naprawdę nasze rozliczenie. Składa się ono z 2 części.

• Pierwsza to koszty, które trzeba ponieść podczas poszukiwania nieruchomości. Zwykle jest to czas poświęcony na poszukiwanie, prezentacje, telefony, negocjacje, analizy stanów prawnych. W przypadku poszukiwania nieruchomości to znaczna część mojej pracy. Zwykle pracując dla poszukującego nie obsługuję większej liczby Klientów niż trzech. Dlaczego? Ponieważ nie mógłbym poświęcić swoim Klientom wystarczająco dużo czasu, aby skutecznie pracować.
• Druga część to wynagrodzenie uwzględniające moje doświadczenie, wiedzę, odpowiedzialność za transakcję, a także zysk, który Państwo osiągnęliście dzięki negocjacjom ceny.

Wybór modelu rozliczeń zależy od Klienta i agenta, tak, aby obie strony były zadowolone.

Zwykle agenci na rynku rozliczają się procentowo, np. 3% od wartości transakcji. Taki model nie motywuje agenta, żeby negocjował cenę na rzecz Kupującego. Im niższa cena, tym mniej zarobi.

Ja proponuję następujące modele:

• stałą kwotę (może to być np. równowartość 3,5% budżetu) lub
• model uwzględniający niższe wynagrodzenie podstawowe (za wykonane czynności) plus premia (ok. 25-30%) od wynegocjowanej ceny nieruchomości.

Np. jeśli wynegocjujemy cenę niższą niż cena ofertowa o 10 000 zł, to premia wynosi 30% od 10 000 zł, czyli 3 000 zł. Taki model jest bardzo motywujący dla agenta i atrakcyjny dla Klienta, agent negocjuje jak najniższą cenę zakupu.

Konkretną stawkę wynagrodzenia albo kilka wariantów współpracy proponuję po pierwszym spotkaniu. Gdy poznam Państwa oczekiwania dotyczące nieruchomości, będziemy wiedzieli, jak dużo pracy jest do wykonania.

Jeśli chcieliby Państwo już teraz przyjąć jakieś założenie, to proszę założyć, że wynagrodzenie w przypadku poszukiwania nieruchomości przy budżecie 1 000 000 zł to będzie ok. 25-35 tysięcy złotych.

Ale tak jak pisałem, rodzaj nieruchomości, oczekiwania, zakładany czas pracy są bardzo istotne przy wycenie.